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对于房企破产关于按揭保证金银行如何维权问题浅析

作者:王肃超 时间:2021-02-11 阅读次数:107 次 来自:破产法实务公众号

作者  |  王肃超

青海树人律师事务所   

实务中银行按揭保证金账户存在的问题 

在目前破产审判中,逐渐趋向于保护弱势群体(破产开发商、购房者),从而达到维护社会稳定的效果,而债权人银行便首当其冲地成为了需要牺牲的主体,如何在开发商破产之后,在破产审判大环境下银行对于按揭保证金能够更好地维护自己的权益,笔者通过对现行法律法规、司法解释以及法院对银行保证金账户划扣、冻结的相关案例浅析,提出相关对策来维护银行权益。

 在中国建设银行股份有限公司西安长安区支行、陕西天工建设有限公司与陕西世豪房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书中,法院认为,人民法院依法有权向有关单位查询被执行人的存款等财产情况,并有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。此案中,中国建设银行股份有限公司西安长安区支行和被执行人陕西世豪房地产开发有限公司虽签订有《个人住房借款保证金质押合同》,但该账户显示的存款人仍为陕西世豪房地产开发有限公司,其中的资金可认定为被执行人的财产,且该账户不符合最高人民法院规定的不能执行的账户类别。据此,执行法院依法扣划被执行人陕西世豪房地产开限公司在中国建设银行股份有限公司西安长安区支行所开立账户中的4487500.00元,符合法律规定,采取的执行措施并无不当。至于,中国建设银行股份有限公司西安长安区支行主张被扣划款项系个人住房贷款债权的质押担保金,享有优先受偿的请求,并不能成为阻止人民法院依法执行的抗辩理由,故其提出的复议申请,法院不予支持。从本案中可以看出该保证金是按异议人和陕西世豪房地产开发有限公司签订的质押合同的约定,以特户的形式存入建行为被执行人所开的保证金账户中的,账户的户名系被执行人陕西世豪房地产开发有限公司。依据担保法之相关规定,出质人应将质物移交质权人占有作为债权的担保,而该保证金仍然在异议人自己的账户之中,并未实现质物的移交和质权人真正的“占有”,同时个人住房保证金也不在法律规定的执行财产豁免范围之内。 

二、按揭贷款保证金中三方主体的法律关系图

笔者在此重点介绍银行与开发商之间的法律关系。根据《企业破产法》第七十五条规定:“在重整期间,对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是,担保物有损坏或者价值明显减少的可能,足以危害担保权人权利的,担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”该法条意在最大化保证破产企业核心资产的增值、保值。因为一般情况下,破产企业用于设定担保的财产必定是日常生产经营所必需的,而重整程序的顺利推进必须依靠核心资产的正常使用与运作。然而,该条文却限制了有财产担保的债权银行在整个重整程序中的应享有的话语权和主动权,虽然条文中也规定了相应的恢复行使担保权的救济途径,但是由于过于笼统、自由裁量的范围过大,失去了应有的意义。另外,《企业破产法》第三十二条规定的破产撤销权也是债权银行面临的重大挑战,许多债权银行因在撤销风险期内进行了扣款、抵销等行为而被管理人起诉,存在扣款、抵销等行为被撤销的法律风险。那么,保证金账户作为担保物权的一种,债权银行如何在破产程序的各种限制下维护自身的利益呢? 

三、银行强化保证金账户质押有效的措施 

在现行法律法规中,对于按揭贷款保证金账户如何设立以及管理并未规定,只是在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第七十条中,提到了保证金账户要满足特定化、债权人占有这两种情况,银行才能对其主张优先受偿权。而具体应如何管理运行,并未明确规定,所以法官自由裁量权较大,因此实务中各地各院法官对此界定不同,出现了类案不同判的情况。笔者从债权银行要做到保证金账户质押有效、规范管理运行保证金账户方面出发,做到对抗第三人特别是有效对抗法院的扣划、冻结,建议采取以下几个方面的措施。 

(一)与出质人签订保证金质押合同 

与出质人签订质押合同,或在合同中约定保证金质押条款,质权合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)质押财产的名称、数量、质量、状况;(四)担保的范围;(五)质押财产交付的时间。最好的情况是尽量采取逐笔办理存单质押的方式,由保证金这种特殊的动产质押转为法律规定更为明确的权利质押,达到担保目的。要结合具体业务种类规范并完善合同内容,将保证金专户的特点及质押的性质文字化、合同化,当有权机关冻结、扣划时应能够及时拿出相应的质押合同进行举证。 

(二)合同中应设有加速到期条款 

债权银行与出质人之间签订基础法律关系合同时,为了防范法律风险,通常都应设有加速到期条款,即指按照法律规定或当事人之间的约定,当一方当事人符合相应条件时,另一方当事人有权提前要求对方履行全部义务或有权不再履行自己的义务。笔者认为,只要合同内容不违反强制性法律规定,应当是有效的,就算在破产程序中也不能例外。这也是债权银行后续采取相应措施的有力保障。 

(三)规范保证金账户的开立 

需要根据财政部下发的企业会计准则,规范保证金账户的开立及使用,各银行总行制定本行统一的会计科目使用规则及操作规程,对保证金账户按照客户类别、业务类别或保证金类别进行明细核算,确保实现保证金账户特定化的法律要求。 

(四)加强保证金账户的管理 

要严格按照保证金质押合同的约定,规范保证金账户的现金流入及释放。对于存入的每一笔保证金都要有详细的时间、原因及其担保的范围,对释放部分保证金或解除部分担保责任时,最好与出质人就现存的担保责任及担保范围、对象、方式进行书面确认,或重新签订质押合同、重新开立保证金专户,如此操作虽然手续繁琐,但是从账户往来看形成质押保证金账户严格控制,有序管理的特征,符合法律上有关“特户”的规定,为促使法院认定其为质押担保的有效性提供直接的证明。

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