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破产语境下商品房预售合同备案登记解除的途径分析

作者:曾家煜 张杰 时间:2021-01-15 阅读次数:214 次 来自:海坛特哥公众号

破产语境下商品房预售合同备案登记解除的途径分析 

北京德恒(成都)律师事务所   曾家煜、张杰 

一、实例引发的思考

A公司开发的房地产项目烂尾,由法院裁定破产重整。为保障债权的实现,个别债权人在破产重整前与债务人签订了以资抵债协议,并以商品房买卖合同的方式在当地住建部门办理了商品房预售合同登记备案,但并未实际支付购房款及履行商品房买卖合同。该部分办理了预售登记备案的购房人,在A公司进入破产重整之后,在债权申报阶段向管理人申报了破产债权。在此之后,管理人为实现正常销售,通过债权人会议表决通过了限期解除购房人预售合同备案登记的决议,但在规定期限之内,该部份债权人对决议内容不予理会。管理人根据债权人会议作出的决议及破产法第十八条的规定,依法向住建管理部门申请撤销该部份债权人的预售合同备案登记,但住建部门以未取得“购房人”的同意、没有生效的法律文书为由,对管理人提交的撤销预售备案登记的申请不予办理。如原预售备案撤销问题不能及时解决,将严重影响A公司商品房销售,在这种情况之下,管理人应当如何妥善解决预售备案登记手续? 

二、行政主管部门不敢撤销预售合同备案登记的根本原因为现有行政法规及部门规章的空白 

《城市商品房预售管理办法》及在此之后颁布的住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十条规定,已签订商品住房买卖合同并网上备案,经双方协商一致需解除合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源应当公开销售。四川省建设厅《四川省商品房预(销)售合同实行网上签约和预售登记备案管理工作指导意见的通知》第二条第(七)款规定,网上签订商品房预(销)售合同之后,办理房屋所有权证之前,经双方当事人协商一致,需要变更商品房预(销)售合同条款的,应通过网上操作系统办理相关手续;需要解除商品房预(销)售合同的,应当持相关证明材料,双方当事人共同到房地产管理部门办理解除合同手续。前述规定,均表明需要买卖双方共同到住建部门协商解除预售合同备案登记手续。 

此处需要厘清两个较容易混淆的概念,商品房预售备案登记与商品房预告登记。商品房买卖合同办理了预售登记但没有进行预告登记的,只能发生债权效果,不能产生物权效力,如果该商品房被出售给多人并不当然具有排除效力;而商品房买卖合同办理了预告登记的,未经预告登记的权利人同意,向第三人转移不动产所有权(包括出售、赠与、出资等)或者设定其它物权的(比如:抵押),不发生物权效力,故两者存在较大的区别,概括来看,主要区别如下: 

一是法律效力不同。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度,备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”,对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排它效力。债具有相对性,物权具有绝对性,因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行,而预告登记可以。二是登记的程序不同。商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备,具有强制性,是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为,只有达成合意才可申请登记,是双方行为,备案登记是预告登记的前置程序,因此履行预告登记手续是自愿性的。三是两者的登记机关也可能不同。预告登记就是房屋的登记机构,而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。四是适用范围不同。商品房预售合同的登记备案,其登记的标的仅限于商品房预售合同,商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易,不仅包括商品房买卖和私房交易,还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。就商品房的预告登记而言,就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。简言之,预告登记具有准物权登记的效力,其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意,处分该不动产的,就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后,该登记备案并没有准物权的效力。 

厘清二者区别之后,主管部门根据备案登记与预告登记的不同,而区分作出是否解除相应登记的具体行政行为。如果备案属于预告登记的性质,很明显不能单方作出撤销备案登记的决定;如果备案属于预售合同备案登记,应当结合管理人提交的相关材料作出判断。在破产语境下,主管部门还应综合考虑《企业破产法》的相关规定,作出相应的判断。《企业破产法》第十八条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。第六十四条第三款规定,债权人会议的决议,对于全体债权人均有约束力。A公司破产案件中,以资抵债的债权人向管理人申报了破产债权,表明其不是真实的购房人,同时债权人会议已经对购房债权人如何继续履行合同作出了决议,该部份“购房人”的预售合同备案登记已经解除,丧失继续备案登记的前提。 

因真实的购房人在办理预售登记备案前,已经交纳了相应的购房款,在买卖合同无法履行的情况下,为了取回购房款,其主动申请或配合开发商办理撤销登记备案的积极性较高。在破产语境下,以资抵债的债权人并非真实的购房人,也没有交纳任何购房款,主动申请或配合管理人办理撤销备案反而不利于其自身利益,故通常情况下,该部分债权人不会配合管理人办理撤销登记备案。但根据行政管理规定,如债权人不配合,管理人很难单方面撤销登记备案,造成该部分办理了预售合同登记备案的商品房再次销售极其困难。 

三、解除预售合同备案登记的主要途径 

1、行政机关依职权撤销登记备案 

虽相关行政规范性文件要求撤销商品房预售合同登记备案要求双方同时申请,但主管部门依职权主动纠错并非无法可依。根据《城市商品房预售管理办法》第三条规定,本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条第三款规定,市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。住建部门作为行业主管部门,有对商品房预售中涉及的事项进行管理,包括相应的纠错,在商品房购房合同已经解除的情形下,不应当让预售备案的情形仍然存续,可以依职权进行纠错。 

《城市商品房预售管理办法》第二条规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。债权人在主管部门办理了预售备案登记,同时又在管理人处申报了破产债权,为A公司破产债权人。因在法定期限内并未提出继续履行的意思表示,故原购房合同已经解除,债权人与A公司并无真实的商品房买卖关系,其债权应当在破产程序中得以实现。如该部分债权人继续假借“商品房买卖合同预售备案”之名,欲达到行使优先债权的目的,拒不配合进行撤销备案登记,必然损害其他债权人的合法权益。 

经笔者检索行业主管部门依职权撤销登记备案的相关法院判例[i],行政相对人(债权人)均要求确认主管部门的撤销登记备案行为违法或撤销主管部门的撤销登记备案行为,并要求恢复被撤销的网签备案。类似案件法院裁判观点为: 

(1)原告未支付购房款,双方并未以房产销售为主要目的,不是《城市商品房预售管理办法》中规定的正常商品房买卖合同关系;(2)原告与第三人并无真实的商品房买卖关系,假借“商品房买卖合同预售网签备案”之名,实为买卖双方间借款合同的担保;(3)原告对该房屋不享有合法权益。(4)原告与第三人之间并无真实的房屋买卖关系,被告撤销不具有真实房屋买卖基础的网签备案号并不影响原告的实体权利,被告作为行业主管部门,有权依据法律规定对违反法律规定或有其他应当撤销倾向的备案登记予以撤销,在查明原登记行为错误后以自行纠错的方式及时撤销虚假备案,其处理结果并无不当。 

同时,法院裁判观点均指出,被告在作出撤销登记备案的具体行政行为时,应当保障利害关系人的知情权、参与权以及救济权,符合行政正当程序原则。因此,主管部门依职权主动撤销登记备案,在做好保障厉害关系人的知情权的前提下,在法律上是可行的。 

2、管理人持《财产处置方案》等债权人会议决议申请撤销登记备案的方式 

鉴于不同地方对于行政法规的理解不一致,如缺乏明确的操作规范性文件,仅凭类似案件的司法裁判文书,启动主管部门依职权撤销登记备案难度较大。经笔者整理四川省内关于商品房预售登记备案管理的规范性文件[ii],对撤销登记备案程序性的要求可以大致分为:(1)双方共同申请;(2)任一单方持司法部门生效法律文书申请;(3)购房人因重大疾病或死亡申请;(4)购房人办理按揭手续未获批准申请。 

因破产重整中,债权人与破产债权人签订商品房买卖合同的真实意图为债权履行担保,并未真实履行,不存在交纳任何购房款,要求其撤销登记备案反而不利于其债权的实现,故债权人主动申请撤销的配合的积极性较低。唯一满足撤销登记备案程序性要求的条件仅剩下:司法部门生效法律文书。 

管理人可在起草《财产处置方案》等议案时,将该部分办理了预售登记的商品房作为债务人资产的处置列入,交由债权人会议表决。在方案中再次重申“关于购房债权人资产的处置方式:对于原与公司签订《购房合同》的债权人,有权选择要求公司继续履行原《购房合同》或解除原《购房合同》并退还已付房款及依法承担违约责任等。要求继续履行《购房合同》的债权人,应当于方案由债权人会议表决通过或人民法院裁定通过后,向管理人提出继续履行合同的书面申请并按约交清购房合同的全部价款,逾期未提出书面申请或未按约交清购房价款的,则视为解除原《购房合同》。” 

根据《破产法》第六十四条第三款之规定“债权人会议的决议,对于全体债权人均有约束力。”如债权人会议表决通过前述议案,同时无人在《财产处置方案》等议案载明的期限内向管理人提出继续履行合同的书面申请,则原购房合同确认解除。管理人持相关债权人会议决议申请撤销登记备案可以有效避免仅依据《破产法》第十八条规定的解除权,并无其他资料,要求撤销登记备案的尴尬。 

3、法院对主管部门出具函件的方式 

在实践中,笔者遇到某些地区主管部门较为保守,将生效法律文书严格的限定为法院判决、裁定或直接对主管部门出具的函件,对经债权人会议通过的议案的法律性质,认为其并不属于撤销登记备案要求的生效法律文书。因此,能否人民法院直接向主管部门出具函件,要求撤销登记备案? 

(1)司法协助函。破产重整案件中,不存在法院再向相关单位发协助执行通知,因此司法协助函是一种方式。现行法律仅规定了人民法院和外国法院可以相互请求,代为送达文书、调查取证以及进行其他诉讼行为,并没有规定人民法院向其他社会团体请求协助的有关内容。人民法院主动向行政机关发司法协助函可能导致司法干预行政自由裁量权的问题。该种方式作出的具体行政行为是否可诉,尚存在争议,支持或不支持的观点都有[iii],可能导致的不利后果为,如主管行政部门依据人民法院司法协助函作出的具体行政行为作为被诉对象,则出现人民法院在行政案件中审查依据法院自身司法协助函作出的具体行政行为。 

(2)司法建议。以司法协助函直接要求行政主管部门撤销登记备案可能导致被诉后,人民法院面临在诉讼中审查自身作出的函件的境地。如以司法建议的方式更为适宜。 

根据最高人民法院《关于加强司法建议工作的意见》的通知(法〔2012〕74号)第5条的规定,审判执行工作中发现有关单位普遍存在的工作疏漏、制度缺失和隐患风险等问题,人民法院应当及时提出司法建议。破产重整涉及的债权人较多,尤其烂尾楼破产重整项目,如处置不当,极易引发社会群体性事件,关系到社会公共利益。债权人在购房合同解除后,已经失去了商品房预售合同登记备案的前提条件,如其自身拒绝配合办理撤销登记备案,势必对社会公共利益造成损害,同时该现状的造成系行政主管部门的规章制度漏洞造成,随着社会经济的发展,不良主体退出制度的完善,该问题会大量出现,具有一定的普遍性,符合人民法院发出司法建议的条件。 

人民法院向主管行政机关发司法建议书的方式,满足了现行行政规范性文件对商品房预售登记备案撤销的程序要求,管理人可以单方申请撤销备案登记,或者行政机关依职权撤销备案登记。 

因原购房合同已经解除,撤销登记备案并不影响利害关系人的利益,相关行政主管部门,依据人民法院的司法建议采取措施,确保利害关系人知情权的前提下,可以直接进行撤销登记备案,按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释(法释[2018]1号)第一条第二款第(十)项,对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为,不属于人民法院行政诉讼的受案范围。 

4、法院对管理人复函的方式 

根据《破产法》第二十五条[iv]、二十六条[v]的规定,管理人就可以就破产案件特定事项向人民法院提出申请,法院进行答复,以许可管理人作出某些行为。最高人民法院关于印发《人民法院破产程序法律文书样式(试行)》的通知中,文书样式9对该种方式进行了载明。 

不论司法建议还是司法协助函,均需要履行必要的法院内部审批流程,如仅是对管理人的申请作出复函,则破产案件合议庭就能作出,不需要履行审批流程,提高效率。 

管理人在申请中详细阐明法律规定及处置方案,法院在答复中明确,管理人可以向相关主管部门提出撤销登记备案,同时简要阐述撤销登记备案的法律依据。管理人持法院的答复函件作为附件,申请行政主管部门撤销登记备案,即满足行政机关对于撤销登记备案中生效法律文书的程序要求,也避免司法权与行政权的冲突问题。 

5、通过府院协调机制的方式 

通过行政主管部门撤销预售合同备案手续的方式,其实质仍是行政主管部门行政管理权。根据最高人民法院2018年3月4日发布的《全国法院破产审判工作会议的纪要》的相关规定,管理人可以向破产审判府院协调机制申请解决预售备案登记问题。行政主管部门根据府院协调机制作出的处置建议,有利于及时解决预售合同备案登记存在的障碍。 

四、其他思考 

商品房预售合同的效力,决定商品房预售合同“登记备案”存在的意义。如果商品房预售合同已经被真实、合法地解除或者撤销,商品房预售合同的“登记备案”与商品房预售的实际情况已不相符。不注销该“登记备案”,有违法理,对房地产交易不利[vi]。“以房抵债”的债权人在管理人处申报破产债权后,应当按照破产法规定的程序获得清偿,其在住建部门继续保有商品房预售合同登记备案导致破产财产处置受阻,已经损害全体债权人的利益。但该种情形下的撤销登记备案毕竟缺乏明确的操作依据,在行政氛围相对保守的地区,对破产重整的整体推进造成阻碍。 

虽笔者对该问题的实务操作进行了些许探析,但无法从根本上解决问题,最高人民法院与发改委等12部委联合下发的《加快完善市场主体退出制度改革方案》中明确提出完善市场主体退出的法律体系,及时启动各相关领域法律法规的立法修订程序,切实形成协同一致、相互支撑的法律体系,为市场主体依法退出提供充分的法律保障。破产案件涉及的法律领域广,相关行政主管部门众多,一旦出现如本文所述情形,除通过“府院协调会”等临时工作组织进行协调外,尚需专门部门系统收集、整理、推进相关法律法规的修订,为企业破产重整扫清制度障碍。


 [i]成都市中级人民法院(2017)川01行终985号等49案,绵阳市中级人民法院(2016)川07行终41号,广安市前锋区人民法院:(2020)川1603行初155号等61案,乐山市中级人民法院(2017)川11行终126号等6案。

[ii]成都市商品房买卖合同登记备案管理办法(成房发〔2016〕45号);资阳市房地产管理局关于进一步加强商品房备案合同注销管理的通知(资房发〔2010〕37号);泸州市房地产管理局关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知。

[iii]最高人民法院对广东省高级人民法院《关于宋德基诉湛江市赤坎区国家税务局追缴税款行政纠纷最高人民检察院抗诉再审一案有关问题的请示》的答复(〔2001〕行他字第17号)

人民法院报《不产生实际影响的司法协助行为不属于行政诉讼受案范围》(2013年4月11日)

安徽省五河县人民法院网《与<不产生实际影响的司法协助行为不属于行政诉讼受案范围>一文作者的商榷》(2013年4月15日)

[iv]《企业破产法》第二十五条,管理人履行下列职责:(九)人民法院认为管理人应当履行的其他职责。

[v]《企业破产法》第二十六条,在第一次债权人会议召开之前,管理人决定继续或者停止债务人的营业或者有本法第六十九条规定行为之一的,应当经人民法院许可。

[vi]《试说商品房预售合同的“注销登记备案”》,黄河,《中国房地产》,2015年4月5日。

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