广告词
您当前所在的位置:中国清算网 > 清算视点

开发商破产后,商铺买受人是否享有优先受偿权?

作者:破产情报局 时间:2021-01-06 阅读次数:200 次 来自:破产情报局公众号

“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。”

作者:马恩慧

来源:树人律师

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称批复)第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人。”根据《批复》规定,商品房消费者请求权优先于建工优先受偿权与抵押权,但该条并未就消费者的范围做出清晰的界定,那么购买了商铺的买受人是否属于该条规定的“消费者”之列?实践中存在一定争议。

法律相关规定

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第125及126条:《批复》是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。根据125条规定,商品房消费者应当符合下列情形:

1.已签订有效的书面买卖合同;

2.所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

3.已支付价款超过合同约定价款的50%。

根据以上法律规定,商品房消费者有绝对优先于建工优先受偿权和抵押权的权利。建工优先受偿权的立法本意在于保护农民工基本生存权益,维护社会稳定,因此商品房消费者的优先权应当是保护“消费用于居住购房人”的生存权益,不应当扩大至用于经营、投资性房产的买受人。然而,实践中各级人民法院在裁判中也并非完全否认了商铺购买方的优先受偿权,以下为法院的相关裁判观点。

法院判决

一、安徽省高级人民法院作出的(2017)皖民终249号判决书认为:购置商铺的目的为保障和改善家庭生活的买受人仍属普通消费者范围,可获得优先受偿权。

 安徽省高级人民法院认为,关于《批复》第二条就“消费者”含义的理解问题,该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同,亦无只保护生活消费的限制性解释;且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺,可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活,仍属生活消费范畴,陈尚坤亦为普通消费者。故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神,确认陈尚坤对瀛东投资公司的224,793.00元购房款债权为优先债权,并无不当。

二、宣城市中级人民法院作出的(2016)皖18民初71号判决书认为:即使商铺具有经营属性,但若该商铺承载了买受人的生存保障功能,购房行为仍属于普通消费范围。

宣城市中级人民法院认为,本案中商铺买受人作为普通农村居民,购买一套小型商品房用于开展经营活动保障家庭开支。该商品房虽属商铺,具有一定的经营属性,但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对商铺买受人及其家人的生存保障功能,该购房行为仍属普通消费购房范畴。商铺买受人及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益,在破产债权清偿中应予优先保障。

综上,地方法院在具体案件审理过程中从保护弱势消费者的角度出发,认为即使商铺具有经营属性,但如果否认商铺消费者优先权会直接危害其生存权益并导致不能维护其正常生活时,应当认定商铺消费者亦有权享有优于建设工程优先受偿权和抵押权的优先权利。

律师意见

律师意见  根据《批复》《执行异议和复议规定》《全国民商事审判纪要》以及《消费者权益保护法》的规定,商铺从根本上来说具有经营属性,并不附带生存利益的属性,因此其无法依据《批复》第二条取得优先受偿权。笔者认为,破产程序当中,管理人应当严格判断商品房消费者的主体范围,以免动摇建设工程优先受偿权及担保物权的实现。

< 上一页1下一页 >

微信扫一扫   第一时间让您获取清算行业重磅新闻、学术观点——中国清算网公众号(qdhx123)!

免责声明:本网站旨在分享破产与重组行业相关资讯及业内专家、学者、律师的精彩论文和观点,文章内容并不代表本网站观点。如需要转载网站原创文章,请提前联系本网站及作者本人取得授权,并注明转自"中国清算网"。网站转载的文章是出于传递更多信息之目的,如无意中侵犯了哪个媒体、公司、企业或个人等的知识产权,请来电或致函告之,本网站在核实相关情况后将立即删除。通讯邮箱:343345761@qq.com,电话:15628863727
关于我们 | 人才招聘 | 帮助中心 | 联系我们 | 友情链接 | 网站地图 | 法律声明
null 中国清算网 All Rights Reserved.   null    
电话:null       地址:null      E_mail:null