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破产申请受理前已签署以房抵债协议 但未办理产权变更登记的房屋仍属于破产财产

作者:并购重组与破产重整实务 时间:2020-10-23 阅读次数:1678 次 来自:并购重组与破产重整实务公众号

破产申请受理前已签署以房抵债协议

但未办理产权变更登记的房屋仍属于破产财产

裁判摘要

赵淑玉与金凤桐公司之间的《内部订购房屋协议书》《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日,作为抵债物的房屋既未交付,也未办理产权变更登记手续,故其仍属于金凤桐公司的破产财产。赵淑玉以买卖特定物为由,要求将上述两合同所涉房屋从金凤桐公司的破产财产中别除出来的再审理由不成立。

裁判文书中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申3989号

再审申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):赵淑玉。

被申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):唐山市金凤桐房地产开发有限公司,住所地唐山市路北区新天地汇金中心3楼1408。

法定代表人:蔡永顺,该公司经理。

诉讼代表人:唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人。

代表人负责人:杨国彦,该管理人组长。

再审申请人赵淑玉因与被申请人唐山市金凤桐房地产开发有限公司(以下简称金凤桐公司)与破产有关的纠纷一案,不服河北省高级人民法院(2019)冀民终292号民事判决,向本院申请再审。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

赵淑玉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项之规定,向本院申请再审,请求撤销(2019)冀民终292号民事判决,由本院提审或指令原审法院再审,并支持其原审诉讼请求。主要事实和理由为:一、原审判决认为赵淑玉没有提交足够的证据证明案涉两套房产的资金来源,进而认为赵淑玉没有履行支付案涉两套房产的付款义务,属于事实认定错误。案涉《内部订购房屋协议书》签订时,赵淑玉应从金凤桐公司处取得售房佣金奖励56万元。因金凤桐公司方面的原因,不能如约以现金形式支付赵淑玉该笔佣金,故双方协商将其暂转为借款,待“禾木花苑”项目确定后再转为购房订金。案涉《商品房买卖合同》所涉的371200元购房款系金凤桐公司向赵淑玉真实借款本息转换而来。赵淑玉的给付义务已经于缔约当时全部履行完毕。而原审法院未要求金凤桐公司对向赵淑玉出具收据、发票等行为作出合理解释,毫不考虑正常的交易习惯因素,仍以赵淑玉未实际履行付款义务为由驳回赵淑玉的诉讼请求,违背生活常理,背离客观事实。二、原审法院未支持赵淑玉的书面调查取证申请,遗漏了查明本案事实的主要证据。金凤桐公司申请破产重整后,其管理人曾对赵淑玉的债权情况进行过核实确认,并向其总经理郑立新核实过有关情况,郑立新对赵淑玉案涉两笔购房款的来源在二审诉讼中提交的《债权异议登记表-需与郑立新核实部分》证据中予以签字确认。该证据对查明案件事实,确认案涉两笔购房款具有合法来源及案涉案款均属于合法债权具有重要作用,原审法院在赵淑玉提交了该证据复印件的情况下,未进一步查明相关事实,遗漏了查明案件事实的主要证据。三、原审判决适用法律错误。赵淑玉已预先履行了《内部订购房屋协议书》和《商品房买卖合同》项下的全部付款义务,金凤桐公司也为赵淑玉出具了收据、开具了发票且办理了网签备案登记手续,商品房买卖合同的主要义务双方均已履行完毕,不存在《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形。本案也不存在任何法定或约定的合同解除情形。在此情况下,金凤桐公司的破产管理人发出的解除《内部订购房屋协议书》《商品房买卖合同》的通知当然也就不发生解除合同的效力,该合同应当继续履行。四、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项有关“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定,案涉《商品房买卖合同》签订时,已经明确其标的为唐山市路北区“禾木花苑”第B2楼1单元1门1002号房屋,赵淑玉作为真实购房人,在已经履行全部付款义务后,基于《内部订购房屋协议书》所享有的债权应当得到确认,基于网签登记备案的《商品房买卖合同》,其对标的房屋享有的准物权亦应当得以确认,将其列入破产财产明显有违公平原则,不能作为公司的破产财产。

金凤桐公司辩称:赵淑玉有关以售房奖励佣金、借款本息抵顶购房款的主张,仅为单方陈述,缺乏证据支持;即使赵淑玉主张的以售房奖励佣金、借款本息抵顶购房款的情况真实存在,其与金凤桐公司之间的房屋买卖关系也系由其他金钱债权关系转化而来,赵淑玉并非真正的购房人,其债权不应在破产程序中获得全额清偿和优先保护。综上,请求驳回赵淑玉的再审申请。

本院认为,本案再审审查主要涉及金凤桐公司是否有权解除案涉《内部订购房屋协议书》《商品房买卖合同》这一问题。根据赵淑玉在原审及再审申请书中的陈述,赵淑玉与金凤桐公司之间的《内部订购房屋协议书》《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日,作为抵债物的房屋既未交付,也未办理产权变更登记手续,故其仍属于金凤桐公司的破产财产。赵淑玉以买卖特定物为由,要求将上述两合同所涉房屋从金凤桐公司的破产财产中别除出来的再审理由不成立。金凤桐公司的破产管理人向赵淑玉发出解除合同通知,请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定,认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形,而本案中,仅金凤桐公司未履行还款义务,似不存在赵淑玉尚有其他义务未予履行的情形。就此而言,原审判决根据该条规定判令解除合同,适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下,如不解除以物抵债协议,继续履行的效果就是使作为一般债权人的赵淑玉事实上取得了所有权,对其他债权人不公。就此而言,原审判决判令解除合同,符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神,在结果上并无不当。以房抵债协议解除后,如果赵淑玉对金凤桐公司确实享有债权的,可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。至于赵淑玉有关原审法院未调取相关证据而遗漏重要事实的主张,鉴于即便该项主张成立,也不影响案件审理的结果,故对其该项再审理由,本院亦不予支持。

综上,赵淑玉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下:

驳回赵淑玉的再审申请。

审判长  吴景丽

审判员  麻锦亮

审判员  王毓莹

二〇一九年九月二十四日

法官助理  李  婧

书记员  张唯一

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