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地方法院判例:租赁合同解除,预付房屋租金可作为共益债务从破产企业财产中优先清偿?

作者:法中律国 时间:2020-06-12 阅读次数:3140 次 来自:法中律国公众号

湖南省高级人民法院(2017)湘民再461号:株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷再审案

【关键词】:管理人解除权;租赁合同;预付租金;不当得利;共益债务

【裁判要点】:

1.《企业破产法》第18条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利,只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同。

2.租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。

【基本案情】:

一审法院查明:2013年6月15日,文普华与千姿公司签订《协议书》一份,约定按(2010)株石法民一初字第341号民事调解书,千姿公司总计应付文普华本息为969560元,千姿公司将千姿广场地下车库租予乙方使用或经营,千姿公司应收文普华租金冲抵千姿公司应付乙方欠款。该协议书还同时约定,因地下车库通道不畅、地面破烂、下水四溢,整体使用功能不够完善,需投资改造和维护,双方共同确定改造维修工程预算,由文普华垫资改造和维修,在双方确认的数额内,文普华垫资冲抵其应付千姿公司租金。2013年6月18日,双方就株洲千姿置业地下车库维修改造工程有关事项签订《维修改造合同》一份,该合同约定承包方式为包工包料,工程价格为玖拾叁万柒仟玖佰贰拾肆元捌角捌分,一次性包干,不作任何调整,付款方式为按双方认可的937924.88元,以地下车库租金抵扣。2013年6月23日,双方签订《租赁合同》一份,千姿公司将女人街地下车库,总面积3900平方米(已出售使用权的车位除外)租给文普华经营,租赁期为20年,从2013年12月1日至2033年11月30日止,租赁期内总租金1907486.88元,以出租方应付承租方工程欠款969560元和车库改造垫资工程款937924.88元互相冲抵,即租金已付清。2014年8月4日,法院受理千姿公司的破产清算,并于2014年9月23日指定湖南天地人律师事务所担任管理人。千姿公司破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》(简称《破产法》)第18条规定,通知文普华解除与千姿公司签订的租赁合同,文普华收到该通知后,未做答复亦未搬出其所承租的房屋。另查明,株洲市石峰区响田东路337号女人街商业城(总层数4/101(1001))所有人为千姿公司。

二审对一审采信的证据和查明的事实予以确认。

湖南省高院再审另查明:千姿公司破产管理人于2014年12月4日以(2014)千姿破管字第6-6号《解除合同通知书》通知文普华解除合同。再审法院查明的其他事实与原审法院一致,对原审认定的事实依法予以确认。

【裁判结果】:

一审法院判决:文普华于判决生效之日起十五日内搬离占用千姿公司所有的位于株洲市石峰区响田东路337号女人街商业城地下车库(总面积3900平方米)。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

湖南省高级人民法院于2017年11月10日判决如下:一、撤销湖南省株洲市中级人民法院(2015)株中法民四终字315号民事判决;二、变更湖南省株洲市石峰区人民法院(2015)株石法民一初字374号民事判决为:文普华于株洲市株洲市石峰区人民法院对株洲千姿置业有限公司破产财产作出处置裁定之日起一个月内搬离株洲千姿置业有限公司所有的位于株洲市石峰区响田东路337号女人街商业城地下车库(总面积3900平方米);三、确认文普华与株洲千姿置业有限公司的房屋租赁合同解除后,株洲千姿置业有限公司应当返还文普华剩余租期16年租金1525987.9元,文普华对该共益债权享有从株洲千姿置业有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。

【裁判要点】:

一审法院认为:本案争议焦点为千姿公司是否有权解除《租赁合同》。双方于2013年6月先后签订《协议书》、《维修改造合同》、《租赁合同》,以千姿公司欠付文普华的969560元款项和文普华对千姿公司位于石峰区响田东路337号女人街商业城地下车库(总面积3900平方米)维修改造垫资工程款937924.88元冲抵文普华自2013年12月1日至2033年11月30日止租赁千姿公司所有的女人街商业城地下车库的租金,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”千姿公司和文普华于2013年6月23日签订的《租赁合同》第二条约定:“租赁期为20年,从2013年12月1日至2033年11月30日止。”因《租赁合同》约定的租期尚未届满,故该《租赁合同》尚未履行完毕。文普华一方面提出《租赁合同》已经履行完毕,另一方面又辩称合同应继续履行,前后存在矛盾。因此,对文普华关于租赁合同已经履行完毕的辩解意见不予采纳。对于千姿公司管理人而言,《破产法》第十八条赋予其对破产申请受理前未履行完毕的合同的处理权,千姿公司管理人依据该条款解除了双方之间的《租赁合同》,并通知了文普华,故对千姿公司请求文普华搬离占用其位于株洲市××××女人街商业城地下车库(总面积3900平方米)的诉讼请求予以支持。

二审法院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2013年6月先后签订《协议书》、《维修改造合同》、《租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。本案争议焦点是千姿公司破产管理人是否有权解除《租赁合同》。双方于2013年6月23日签订《租赁合同》,千姿公司将女人街地下车库,总面积3900平方米(已出售使用权的车位除外)租给文普华经营,租赁期为20年,从2013年12月1日至2033年11月30日止,并约定租赁期内总租金1907486.88元,以出租方应付承租方工程欠款969560元和承租人车库改造垫资工程款937924.88元冲抵租金,应当认定承租人合同义务已履行完毕。但是“买卖不破租赁”的特殊性是基于普通债权而言,破产清算是破产财产处置的特殊程序,如果采用对租赁权进行特殊保护原则,势必影响破产财产的变现。2014年8月4日,株洲市石峰区人民法院受理千姿公司的破产清算后,破产管理人根据《破产法》第十八条规定,行使解除权符合立法精神。文普华提出已全部履行完毕,破产管理人无权解除租赁合同的理由不能成立。二审法院依法不予支持。至于租赁合同解除后,文普华已交付的租金以及对车库改造垫资工程款937924.88元,可在破产中依法行使权利。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决并无不当。

再审法院认为:本案争议焦点有:一、《房屋租赁合同》能否解除。二、合同解除后,剩余租期的租金如何处理的问题。

一、关于《房屋租赁合同》能否解除。虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件,但企业破产法第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行。但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利,只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点,交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等,因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于履行租赁合同的过程中。因此,租赁合同只要在租赁期内,承租人与出租人的义务即均未履行完毕,千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。文普华主张本案合同不能解除,没有法律依据,本院不予支持。千姿公司管理人向文普华下发解除合同通知书,双方合同解除。

二、关于合同解除后,剩余租期的租金如何处理。虽然原审中,文普华仅抗辩破产管理人不能解除合同,没有提出合同解除后主张优先权的要求。但再审中,双方当事人均同意本院对此一并作出判决,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条之规定,本院予以同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”关于合同解除是否有溯及力,我国法律尚未明确规定,通常认为,若为非继续性合同的解除原则上有溯及力,若为继续性合同的解除原则上无溯及力。本院认为,案涉租赁合同即为继续性合同,对承租人而言,合同解除后负有返还租赁物的义务;对出租人而言,合同解除后,多收的剩余租期租金即构成不当得利,根据权利义务对等原则,亦应予以返还。本案中,承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权,不应当作普通债权对待。参照最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见:“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”,本案租赁合同解除后,文普华应将承租的所有人为千姿公司的地下车库返还给对方,千姿公司也应将剩余租期的租金返还给文普华,返还租金的计算方式为:返还数额=租金总额÷总租赁年限×剩余年限,即1525987.9元[(969560+937924.88)÷20×16]。

【案件简评】:

1.依《企业破产法》第18条第一款规定的,人民法院受理破产申请后, 对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同,管理人享有任意解除权,即只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同。

至于何谓“未履行完毕”,现行法及司法解释未设明文,依美国《破产法》,需在“某种程度尚未履行”,在德国《破产法》,则为“主合同义务未履行完毕”。

本案中,再审法院认为“由于租赁合同具有继续性的重要特点,交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等,因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于履行租赁合同的过程中。因此,租赁合同只要在租赁期内,承租人与出租人的义务即均未履行完毕”,即该法院认为“未履行完毕”不仅仅局限于主合同义务,还需要考察“全部合同义务”是否履行完毕。

2.通说认为取回权的权利基础系物权,乃为防止债务人“将他人之物据为己有”,预付租金系货币,乃特殊种类物,租金交付给出租人,所有权即已转移,预付租金即与债务人其他资金混同而无法特定化,所以,租赁合同解除后,承租人无法通过行使取回权取得预付租金自无疑义。

3.租赁合同解除,债务人收取的预付租金是否构成不当得利?

不当得利制度最早的理论基础来自于罗马法“任何人不得从他人的损失中得利”这一“公平理念”,后各国民法多将该制度纳入成文法中,如德国《民法典》第737条、《瑞士债务法》第70至75条、日本《民法典》第703至708条,我国《民法通则》第92条、《民法总则》第122、《民法典》第122及第985至988条等。

按不当得利之构成要件,债务人收取的预付租金是否归入不当得利,争议处在于“无法律上的原因”系受领利益之时无法律上原因,还是嗣后无法律上原因对之前的受领产生溯及力。

。通说认为,一时性合同的解除具有溯及力,继续性合同的解除原则上无溯及力。本案中,租赁合同系继续性合同,合同解除后原则上产生嗣后终止履行的效果,对于解除前,因双方已互为受领给付,无恢复原状的必要,所以只产生解除后超付租金的返还问题。依《合同法》第91条,合同解除后,合同的权利义务终止,出租人已经受领的解除日之后的超付租金因给付目的归于消灭,即受领原因失其存在,应当构成不当得利。

4.本案系最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函的出处,笔者未能查到该复函的权威来源。根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第6条第一款的规定,司法解释的形式限于“解释”“规定”“批复”和“决定”四种,所以最高院就《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见不属于司法解释,不具有普适性。

况且,“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”的意见缺乏论证,略显武断。

破产受理后,管理人行使任意解除权,都有可能使基于原合同的受领失去法律上的原因而构成不当得利,该等不当得利如果均依《破产法》第42条第三项认定为共益债务,显然有将普通债权超拔之嫌,与公平偿债理念有悖。

《破产法》第42条第三项如何准确理解,笔者尚需进一步思考。

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